前兩天喝茶聊天，有個外地來的朋友問我南京四大炮樓公寓到底咋樣，值不值得買？我聽了一樂，心裏想，這外地人估計聽說了我們南京這幾個「炮樓」有點歷史味兒，又覺得名字響亮，想來碰碰運氣。但我跟你講，真要買，裏頭門道多着呢，不懂的可別貿然下手，搞不好錢砸進去還不討好。這篇我就來掰扯掰扯，南京四大炮樓公寓到底是個啥情況，怎麼買最划算，坑在哪兒。
南京四大炮樓公寓，位置先摸清，別買錯了地方
先講清楚，南京四大炮樓公寓不是說有四棟樓挨在一塊兒，它是四個獨立的老公寓，分佈在南京不同的地段。分別是：新街口的「中央飯店公寓」，鼓樓的「中山路公寓」，下關的「江邊公寓」，還有玄武湖邊的「玄武公寓」。別看名字挺花哨，實際位置差別蠻大的。
比如「中央飯店公寓」，就在市中心新街口，距離地鐵1號線和2號線換乘站只有不到350米，出門吃喝玩樂都方便；而「江邊公寓」在下關，離大橋不遠，步行到長江邊大概1公里，風景好但配套一般。你要買之前，自己先問清楚，住哪裏更方便，別光看名字就覺得是個啥好地方。
房齡老，裝修成本高，這個得算清
這些老公寓都有些年頭了，最早的玄武公寓是建於上世紀50年代，到現在都70來歲了，最「年輕」的中央飯店公寓也有40年歷史了。你想想，這房子再怎麼保養，水電、管道這些基礎設施都不可能跟現在的新房子比。你要買了，裝修得花不少功夫。
我一個朋友前年買了個中央飯店公寓的兩居室，建築面積65㎡，總價花了230萬，單價差不多3.5萬一平。結果一裝修，發現水管、電線年久失修，重新換了一遍，光這塊就花了8萬塊，加上其他裝修，最後花了差不多50萬。這還不算精裝的價格，你說值不值？
物業管理鬆散，生活舒適度要打折
別看這些公寓地段不錯，物業水平跟現在的新小區比，那是真心差。像「江邊公寓」，電梯老舊，維修不及時，我朋友住那兒，去年電梯壞了修了整整10天才好，天天爬樓梯，累得夠嗆。而且這些老公寓停車位少，大多是占路停車，車一多，進出都費勁，特別是晚高峰，堵得人心煩。
不過也有好處，比如中央飯店公寓，周邊吃喝方便，物業費也便宜，一個月才1.2元/㎡，對比現在新小區動不動就3塊、5塊的物業費，省了不少。但你得掂量清楚，這種便利和低成本值不值得犧牲生活品質。
租金收益還行，但投資回報周期長
要是買來當投資，這些老公寓租金收益倒還可以。以新街口的中央飯店公寓為例，65㎡左右的兩居室，月租能到6000塊左右，年租金收益有7萬多，算下來租售比大概是1:32，這在南京算是中等水平。
但問題是，這種老公寓的升值空間有限。以過去5年為例，中央飯店公寓的房價從單價3萬漲到現在的3.5萬，年均漲幅不到3%。對比南京一些新興開發區動輒5%-8%的年漲幅，這就顯得有點「吃力不討好」了。你要是想靠升值賺錢，這地方不大合適。
買前一定要看房屋產權和歷史記錄
最後一條，最重要的，買這種老公寓，產權問題一定要搞清楚！很多老公寓當年是單位分房，產權有可能是單位集體的，或者只有部分產權，你買的時候一定要查清楚房產證是不是齊全，產權是否清晰。還有就是查歷史記錄，別買到有產權糾紛或者抵押貸款的房子。我有個熟人就因為忽略了這點，買了個玄武公寓的單元，結果一查居然有兩筆抵押貸款，後來處理起來麻煩得很。花點錢請個靠譜的中介或者律師幫忙查清楚，絕對值。
硬貨：買南京四大炮樓公寓，產權清晰、無貸款糾紛是第一標準，裝修預算要預留至少總價的20%。
想驗證的話，你就去現場實地看房，看電梯、管道、樓道這些基礎設施的狀態。再去查一查房子的產權情況，問清中介或業主，確保沒有歷史問題。
標籤：南京四大炮樓公寓地理位置，南京四大炮樓公寓裝修成本，南京四大炮樓公寓投資回報率，南京四大炮樓公寓避坑指南，南京四大炮樓公寓產權問題
評論：我朋友去年買了玄武公寓的一套兩居，裝修下來確實花了不少錢，特別是水電系統，幾乎全換了。不過我覺得她買得值，靠近玄武湖，周末散步特別方便，對生活品質要求高的可以考慮這附近的房子。
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